Prodej majetku fyzické osoby a daň z příjmu



Podzim je vhodné období, kdy je čas začít myslet na daňové přiznání k dani příjmu fyzických osob a jaké všechny příjmy bude třeba za daný rok zdanit. Mezi příjmy nejčastěji opomíjené, a to přestože jde často o zásadní částky, patří příjmy z prodeje majetku fyzické osoby.

Tyto příjmy lze rozdělit do těchto skupin:

1) příjmy z prodeje nemovitostí
2) příjmy z prodeje hmotného movitého majetku
3) příjmy z prodeje cenných papírů a majetkových podílů
4) příjmy z prodeje nehmotného majetku





V řadě případů, které si dále rozebereme, jsou naštěstí tyto příjmy osvobozeny od daně z příjmů. Ani to však nemusí být vždy výhrou, protože pokud takovýto osvobozený příjem přesáhne částku 5 milionů, je povinnost tento příjem u FÚ hlásit samostatnou písemností (termín je stejný jako pro podání daňového přiznání), a to pod hrozbou vysoké pokuty. Tato povinnost platí i pro jiné osvobozené příjmy ve výši nad 5 milionů, nejen pro prodej majetku

Naopak to, že příjem není osvobozen, nemusí znamenat vždy vysokou daňovou povinnost, protože od příjmu lze odečíst výdaje na dosažení tohoto příjmu.

Příjmy z prodeje majetku, který není obchodním majetkem, se daní v rámci § 10 – ostatní příjmy a je zde řada možností osvobození.

Příjmy z prodeje obchodního majetku patří mezi příjmy z podnikání a možnost osvobození zde obvykle není. Výhodou u příjmů z prodeje obchodního majetku zde může být např. možnost tvorby daňové ztráty, která u ostatních příjmů možná není.

Prodej nemovitosti a daň z příjmů fyzických osob

Existují tři základní situace, kdy je příjem z prodeje nemovitostí od daně osvobozen (vždy jde o nemovitost, kterou vlastník neměl a nemá v obchodním majetku):
 
Prodávající vlastní nemovitost více než 5 let. Potom je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně, do daňového přiznání se neuvádí. Do doby vlastnictví se počítá v případě dědění v řadě přímé i doba vlastnictví zůstavitele.
Prodávající v nemovitosti bydlel před prodejem alespoň 2 roky, opět je příjem osvobozen, neuvádí se do daňového přiznání.
Prodávající v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydlel a příjem z prodeje použije v období 1 roku před prodejem nebo 1 roku po prodeji k uspokojení vlastní bytové potřeby, opět je příjem osvobozen, neuvádí se do daňového přiznání. Takovýto příjem se ale hlásí správci daně do konce roku, ve kterém k příjmu došlo.
V ostatních případech je prodej nemovitosti předmětem daně, proti příjmu z prodeje lze uplatnit výdaje na její pořízení, případně výdaje spojené s prodejem. Příjem z prodeje se uvádí do daňového přiznání spolu s ostatními příjmy ( zaměstnání, podnikání, pronájmy) osoby po skončení roku.
Pokud nemovitost byla v obchodním majetku, nelze výše uvedena osvobození použít, a to po dobu 5 let (osvobození z důvodu doby vlastnictví), případně 2 let (osvobození z důvody doby bydlení) po vyřazení z obchodního majetku.


Prodej hmotného movitého majetku a daň z příjmu fyzických osob

Příjmy z prodeje hmotného movitého majetku jsou obecně osvobozené, ale i zde je několik výjimek:

1) prodej majetku, který byl zařazen v obchodním majetku, je osvobozen až po uplynutí lhůty 5 let po vyřazení z obchodního majetku;

2) prodej motorového vozidla, letadla nebo lodě (nezařazeného v obchodním majetku) je osvobozen až 1 rok po nabytí;

3) příjmy z (příležitostného) prodeje vlastních výrobků, plodin, odchovů – nejsou považovány za příjem z prodeje majetku, ale za příležitostnou činnost. Tyto příjmy jsou osvobozeny jen do limitu 30000/rok za souhrn všech příležitostných činností.

Prodej cenných papírů a majetkových podílů a daň z příjmu fyzických osob

I v případě prodeje cenných papírů a majetkových podílů připadá v úvahu jak osvobození, tak i zdanění takového příjmu. Osvobozené jsou takovéto příjmy v těchto situacích:

1) prodej cenných papírů nepřesahující částku 100 000 Kč za zdaňovací období. Toto osvobození se oproti jiným typům osvobození týká i cenných papírů zařazených v obchodním majetku;
 
2) prodej cenných papírů po uplynutí lhůty tří let držení; v případě cenných papírů zahrnutých v obchodním majetku je možné toto osvobození až tři roky po ukončení činnosti (nestačí zde tedy samotné vyřazení z obchodního majetku jako tomu bylo u hmotného majetku);

3) prodej podílu v obchodní korporaci po uplynutí lhůty 5 let od pořízení nebo navýšení nabývací ceny majetkového podílu; v případě podílů zařazených v obchodním majetku nelze osvobození uplatnit ještě 5 let po ukončení činnosti.


Prodej nehmotného majetku a daň z příjmu fyzických osob

V poslední době jde nejčastěji o transakce s tzv. kryptoměnami, např. bitcoiny. Pro tyto transakce v současnosti žádná možnost osvobození neexistuje, tyto příjmy se tedy obecně daní.


Na závěr

Pro naprostou většinu výše uvedených osvobození platí (stejně jako v jiných situacích), že nesmí jít v dané situaci o podnikání, tj. činnost provozovanou soustavně za účelem zisku. Posouzení takovéto situace je vždy individuální. Rovněž posouzení daného osvobození může být značně komplikované a ve sporných situacích je vhodná konzultace s daňovým poradcem.

Chci dostávat
novinky mailem
Co o nás říkají naši klienti

Náš blog
Ostatní příjmy fyzických osob
Jana Jáčová
majitelka UOL